Expertises en valeurs vénales

La valeur vénale est une expression désignant la valeur d’un bien sur un marché, autrement dit la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de vente, au regard des conditions actuelles sur un marché donné.

Une expertise est indispensable dans de nombreux cas, notamment en matière fiscale en ce qui concerne par exemple l’évaluation du patrimoine d’un contribuable. Elle sert ainsi de base de calcul aux impôts pour évaluer l’assiette de l’IFI ou pour l’évaluation des droits de succession. Indispensable également pour le calcul d’une soulte, pour la détermination lors d’apport d’un immeuble dans une société, pour l’obtention d’un prêt relais, une liquidation judiciaire, etc.

La valeur vénale d’un bien immobilier est difficile à appréhender, car elle est évolutive, subjective, technique, juridique et fiscale mais jamais purement mathématique.

Elle est nécessaire car elle informe, elle garantit, elle concilie, elle démontre et enfin, elle sécurise.

L’application des méthodes de déterminations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs ou déterminants de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

– Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des qualités architecturales, état de l’immeuble, des prestations et des équipements.

– Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.

– Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…).

– Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

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